Чи має право орендодавець вимагати орендну плату від орендаря, якщо договір оренди вже закінчився, але ще не поновлений?

У чинному законодавстві визначення терміну "поновлення договору" відсутнє. Аналіз норм земельного законодавства свідчить, що у ст. 33 Закону України "Про оренду землі" під терміном "поновлення договору оренди землі" мається на увазі укладання договору земельної ділянки на той же строк і на тих же умовах, на яких було укладено попередній договір оренди зазначеної ділянки.

Зазначене обумовлюється наступним:

1) відповідно до ст. 31 Закону України "Про оренду землі" однією з підстав припинення договору оренди землі є закінчення строку, на який його було укладено. Тобто, по закінченню терміну договору оренди в орендаря припиняється право орендного землекористування незалежного від волі сторін щодо поновлення зазначеного договору на новий строк;

2) згідно ст. 125 Земельного кодексу України право на оренду земельної ділянки виникає після укладання договору оренди земельної ділянки та його державної реєстрації. Таким чином, договір оренди землі після закінчення його терміну дії договору не може бути „ автоматично” поновлений на тих самих умовах, оскільки для виникнення права орендного землекористування необхідна наявність зареєстрованого договору оренди землі;

3) зі змісту ст. 33 Закону України "Про оренду землі" можна зробити висновок, що суть переважного права орендаря на поновлення договору оренди земельної ділянки полягає у наступному:

• якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення терміну договору оренди, він виявляє свою волю щодо поновлення договору оренди на новий термін:

• у місячний термін орендодавцю надається право заперечити проти поновлення договору оренди на новий термін, що має бути здійснено у письмовій формі листом-повідомленням;

• якщо у місячний термін такого заперечення від орендодавця не надійшло, орендар має право вимагати від орендодавця укладання договору оренди на той же термін і на тих самих умовах, що і попередній договір. У випадку відмови орендодавець від укладання договору оренди, орендар має право на судовий захист:

4) коли договір оренди закінчився, але ще не поновлений, орендодавець не має права вимагати від орендаря сплати орендної плати за термін фактичного користування земельною ділянкою. Орендна плата є істотною умовою договору оренди земельної ділянки, який припинився у зв’язку із закінченням терміну, на який його було укладено. Тому у цьому випадку можна ставити питання про повернення безпідставного набутого майна (земельної ділянки) та відшкодування доходів від безпідставного набутого майна (Глава 83 Цивільного кодексу України "Набуття, збереження майна без достатньої правової підстави").