Особливості продажу земельних ділянок державної та комунальної власності з розстроченням платежу.

З початку 2009 року помітно уповільнився процес викупу суб’єктами підприємницької діяльності земельних ділянок, які вони орендують і на яких розташовані об’єкти нерухомого майна, що є у їхній власності. Це в цілому вплинуло на показники розвитку ринку земель на території Житомирської області.

     Такий стан спричинений в основному двома факторами.

     По – перше це вплив фінансової кризи, через яку підприємці не можуть отримати кредитів у банківських установах. Друга причина пов’язана з тим що 16 вересня 2008 р. Верховна рада України прийняла Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву». Цей Закон вніс значні зміни до Земельного кодексу України, зокрема до  статті 128, яка регламентує «Порядок продажу земельних ділянок державної та комунальної власності громадянам та юридичним особам».

     Характерними особливостями цього нового порядку стали вимоги щодо сплати покупцем ділянки авансового платежу у розмірі до 20 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на підставі окремого договору із міською радою. До речі розмір суми цього внеску за конкретну земельну ділянку можна взнати в Управліннях та відділах Держкомзему у районах та містах Житомирської області.

     Другою важливою особливістю цих змін стало те що замовником експертної грошової оцінки земельної ділянки має бути міські, селищні, сільські ради, а не покупець як це було раніше.

     Таку вимогу законодавці встановили напевно з метою усунення безпосереднього контакту покупців земельних ділянок з експертами, які їх оцінюють і тим самим не допускати заниження оціночної вартості ділянок.

     Щоб розкрити цю тему до кінця зазначимо, що змінений порядок продажу земельних ділянок встановив, що: «Розрахунки за придбання земельної ділянки можуть здійснюватися з розстроченням платежу за згодою сторін, але не більше ніж на п’ять років». Порядок здійснення розрахунків з розстроченням платежу визначається Кабінетом Міністрів України.

     Нагадуємо, що раніше також дозволялося розстрочувати платежі за придбані земельні ділянки. Органи місцевого самоврядування та органи державної виконавчої влади на свій розсуд встановлювали терміни розстрочення, які не мали граничних меж, встановлених законом.

     Проте з вересня 2008 року до травня 2009 року було неможливим реалізовувати цю норму тому, що Кабінет Міністрів України лише 22.04.2009 р. виніс Постанову № 381 «Про затвердження порядку здійснення розрахунків з розстроченням платежу за придбання земельної ділянки держаної та комунальної власності».

     Згідно цього порядку строк на який здійснюється розстрочення платежу за придбання земельної ділянки, визначається за згодою сторін у договорі купівлі – продажу, але не більш як на п’ять років.

     Розстрочення платежу надається покупцям за умови сплати ними протягом 30 календарних днів після нотаріального посвідчення договору купівлі – продажу в повному обсязі частини платежу, що зараховується до державного бюджету ( не підлягає розстроченню ), та не менш як 50 відсотків частини платежу, що зараховується до місцевого бюджету.

     Розрахунок з розстроченням платежу за придбання земельної ділянки здійснюється шляхом погашення суми розстрочення платежу рівними частинами не рідше ніж один раз у три місяці згідно з графіком, який є невід’ємною частиною договору купівлі – продажу, або одноразово у повному обсязі у строк, який не перевищує трьох місяців після внесення першого або чергового платежу. При цьому під час визначення розміру платежу враховується індекс інфляції, встановлений Держкомстатом за період з місяця, що настає за тим, в якому внесено перший платіж, по місяць, що передує місяцю внесення платежу.

     У разі порушення строку погашення частини платежу покупець сплачує неустойку відповідно до умов договору купівлі – продажу та закону.

     Прострочення погашення частини платежу більш як на два місяці є підставою для припинення розстрочення платежу за придбання земельної ділянки. Залишок платежу підлягає стягненню продавцем у порядку, встановленому законом.

     Підсумовуючи цю дуже важливу тему хочемо відзначити позитивні зміни законодавства, які дійсно повинні сприяти розвитку підприємництва. У разі продажу земельної ділянки з розстроченням платежу, документ про оплату першого платежу є підставою для видачі Державного акта на право власності на земельну ділянку та її державної реєстрації. Це означає, що підприємець, оплативши перший внесок, згідно договору купівлі – продажу земельної ділянки отримає Державний акт на право власності на земельну ділянку і з часу його державної реєстрації стане платником земельного податку, розміри якого мінімум у три рази нижчі чим розмір орендної плати за цю ділянку.

     Необхідно також знати одне дуже важливе застереження, визначене Земельним кодексом України «У разі відмови покупця від укладення договору купівлі – продажу земельної ділянки сума авансового внеску не повертається».